中古一軒家投資についての勉強

＜ビジネス書＞5万円購入ではじめる副業不動産投資　脇田雄太作
読書時間：3時間
オススメ度（5段階評価）：3
＃不動産投資＃副業＃中古一軒家＃FIRE＃セミリタイア
資金はないが、不動産投資を試しにやってみたい方にオススメ。

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はじめに

リスク低めの不動産投資について書かれている本があったので紹介します。タイトルだけ見るといかにも怪しい本です。「5万円」で不動産は買えるわけない。そもそも「不動産投資」というのが怪しい。というイメージです。僕は少し硬くなって読み始めました。絶対に騙されないぞと（笑）

そもそも不動産投資についてはあまりいいイメージを持っていませんでした。バブルの崩壊やリーマンショックなどが不動産投資と関係しているからです。

僕の不動産のイメージとしては、高額な買い物、ローンを組んで買うもの、セールスマンに騙されそうなどです。

しかし、この本に書かれている投資する物件は格安ボロ戸建て（赤）です。新築やマンション投資は否定的、とにかくボロ戸建てを貸し出すことをこの本では主張しています。僕みたいな庶民でもやる気と少しのお金があればできそうな内容となっています。

概要

まず、本書は不動産投資以外にも学べることが多いです。副業の種類や不動産投資の種類、会社にばれないように副業を行う具体的な方法までわかりやすく書かれています。目次は整理してあり、気になったところを読んでいくこともできます。作者は元サラリーマンとして働きながらボロ戸建て投資をし、軌道に乗って会社を辞めた方です。初めからお金があり不動産をされていたわけではなく、一般人としてスタートしています。なので一般人目線で、不安に思うところを具体的に書かれています。よくある質問も最後のページにまとめられています。不動産の買い方から貸し方まで触れられておりこの1冊があれば、ある程度の概要はつかめると思います。不動産投資で成功した人だけでなく、失敗した人の実例も書かれており、なぜ失敗したのか分析されています。作者は大阪に住みながら、長崎で物件を購入し経営されています。長崎以外のおすすめの土地は本書ではあまり触れられていないのが少し残念です。長崎の物件ツアーなどもされているようでこの本を読んで実際にボロ戸建て投資をしたい方は一度作者に連絡をしてみると色々相談に乗ってくれそうです。

内容

ボロ戸建投資を始めるのに必要な物は、最低限の物件費用とリフォーム費用です。物件にもよりますが、1万円以下で購入できる場合もあります。長年人が住んでいなかった物件をそのまま貸し出すことは困難なので、リフォームが必要となります。ボロ戸建て投資をざっくりと2つに分けると、①5万円程の激安物件を購入し300万円程でリフォームするか、②300万円程で物件を購入しほとんどリフォームなしにするか、どちらかになります。

ファーストステップ：物件探し・情報収集、買い付け、リフォーム

エリアは大都市過ぎず、それなりの需要が見込める所が良いです。作者は長崎を推奨しています。物件の見つけ方としてはネットで検索し、気になる物件があれば、売買仲介業者に連絡し見学します。業者と知り合いになることが大切です。物件を買わなくても今探している物件がどんなものなのか知ってもらうことが重要なのです。相手に印象が残るくらい何回も通うことで自分の探していた物件を見つけやすくなります。

リフォームについては、内観に重点をおくことが大切になります。外観がオシャレでなくても、入居の決まりやい王道パターンがあります。①床、壁、天井がきれい。②水回りが今風。③キッチン、お風呂、シャワーでお湯が使える。④フローリング。⑤トイレは洋式で水洗。⑥照明器具が新しい。さらに上下水道、電気・ガス、テレビ、インターネットなどのインフラを整えることです。これらの工事を全てすると数十万円から百万円かかりますが、20-30年保つためには必要と経費と考えます。良いリフォームするためには良い業者を見つけ、良い関係を築くことです。

セカンドステップ：客探し、管理・運営

客探しは賃貸営業マンを味方につけます。「募集条件書」という紙を近隣の全賃貸仲介さんにFAXします。そして必ず各店舗にあいさつに伺うようにします。「自分の物件は他に何百・何千とある物件の1つに過ぎない」ということを必ず肝に銘じておく必要があります。

管理・運営は自分でするか管理会社に依頼するか選べます。管理会社は家賃の5%前後で入居募集や入居者からの連絡対応、入金管理などをオーナーの代わりにやってくれます。不動産会社をいくつか回って、自分と相性の良くさそうで、管理物件の入居率が高いところのお願いすることを勧めています。自分で管理する場合はこれらの管理を全て自分でする必要があるのでサラリーマンには負担になるかもしれません。

チーム作り

最後に自分にとっての良いチームを作ることが大切です。不動産仲介業者、リフォ－ム業者、賃貸業者、管理会社など仕事仲間として良好な関係を築く必要があります。このチーム作りが成功すれば、ボロ戸建て投資はほとんど成功と言っても過言ではないです。

実践編

新築投資やマンション投資をするくらいなら、ボロ戸建て投資はやってみたいと感じました。しかし、資本金として一括で数百万円は必要になります。数百万円で不動産投資に参入できるのでやってみたい気持ちはありますが、子育てをしているとそんなお金を捻出するのは厳しいです。もし家族の誰かが単身赴任や通学のために引っ越しをするのであれば、中古一軒家を購入し住んでもらい、その後貸し出すのはありかなとは思います。

まとめ

新しいことをはじめる場合は「小さく始める」が鉄則です。不動産投資をする場合の「小さく始める」方法をこの書籍では勉強できました。ボロ戸建投資は少額（500万円以内）から始められます。

この1冊で不動産投資に踏み込むことはありませんが、ボロ戸建投資とはどんなものか勉強でき、新たな世の中の一面を知ることが出来ました。これからも様々なジャンルの本を読んで紹介していこうと思います。